Le maggioranze per decidere e l'attribuzione delle spese

Quali sono le maggioranze necessarie in un condominio per prendere una decisione assembleare? E chi è tenuto a pagare le spese in caso di opere sull'edificio ( I singoli proprietari? Il condominio? Parte dei condomini?).
Sono questi i due nodi principali della vita condominiale, materia sulla quale si incentra anche un nutrito dibattito giurisprudenziale, talvolta caratterizzato da sentenze contraddittorie.
Qui di seguito, su tabelle sintetiche ma efficaci, sono riportate le risposte a questi due problemi-chiave.

Prima, però, sono necessarie alcune avvertenze:

• il regolamento condominiale contrattuale può prevedere, in casi particolari, regole diverse;
• in assemblea di seconda convocazione (quella più utilizzata nei condomini), una votazione è valida se la stessa assemblea è validamente convocata. Per ulteriori chiarimenti

su certe decisioni, è ancora aperto il dibattito in giurisprudenza sulle maggioranze necessarie

Assemblea di condominio: le regole base

Funzioni dell'Assemblea

Nella vita di condominio, le decisioni più importanti sono prese nell'assemblea condominiale. Le volontà dei singoli condomini non si sommano, si fondono. Il che significa che quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti.
Naturalmente le decisioni prese trovano dei limiti nella legge e nella sfera di certi diritti dell'individuo come quello alla salute e alla riservatezza.
Le norme che riguardano la convocazione e il funzionamento dell'assemblea sono dettate dall'articolo 1136 del codice civile e sono inderogabili (cioè non è possibile modificarle). Se sono violate l'assemblea e le decisioni prese possono essere nulle o annullabili.

I membri dell'Assemblea

L'assemblea è composta da tutti i condomini e, in certi casi, anche dagli usufruttuari (coloro che hanno diritto di abitare una casa, senza per questo esserne proprietari). Per le decisioni che riguardano il riscaldamento hanno spesso diritto di voto, al posto del proprietario, anche gli inquilini mentre hanno solo diritto ad intervenire all'assemblea, ma senza possibilità di voto, se si discute della modifica di altri servizi comuni (per esempio l'abolizione della portineria).

Da chi è convocata
L'assemblea è convocata dall'amministratore in carica. Può essere convocata da persone differenti in soli tre casi.

1. da ciascun condomino, quando manca l'amministratore (per esempio, è defunto o gravemente malato);
2. da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio, qualora l'amministratore si sia rifiutato di convocarla;
3. dal curatore speciale, come stabilito dall'articolo 65 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Come è convocata
Tutti i condomini e usufruttuari devono essere convocati, anche quando risultano irreperibili. Poiché è da escludersi la convocazione a voce, la legge mette a disposizione diversi strumenti (perfino la notifica a mezzo ufficiale giudiziario) per consentire la convocazione anche di persone irreperibili.
Ogni condomino può farsi rappresentare da altri in assemblea. Pertanto anche un estraneo al condominio e l'amministratore può essere portatore di deleghe. Il numero delle deleghe conferite a un'unica persona può essere infinito.
Il regolamento contrattuale può disciplinare l'istituto delle deleghe, sia limitando il numero di quelle di cui uno può essere portatore, sia vietando a qualcuno di esserne portatore (per esempio l'amministratore).
Il delegato sostituisce perfettamente il condomino che gli ha dato la delega.

Tipi di maggioranze e millesimi
Ogni decisione deve essere presa con la duplice maggioranza: quella degli interessati (rappresentati dai millesimi) e quella dei condomini. Con maggioranza necessaria per una delibera non si intende per forza più di 500 millesimi o più della metà dei condomini. Molto più spesso si decide con maggioranze relative secondo meccanismi e percentuali che variano anche a seconda della proposta presa in esame.
I millesimi risultano dai rogiti d'acquisto. In mancanza, possono essere sostituiti provvisoriamente da un altro sistema (per esempio, calcolando il numero dei vani).
Ai fini del calcolo del numero dei condomini, invece, il proprietario (o i proprietari) di tre grandi appartamenti e di un box hanno esattamente lo stesso potere di voto del proprietario di un monolocale.

Validità dell'assemblea

Fatto l'appello dei presenti, è possibile constatare se l'assemblea sia valida o no. Ma non bisogna confondere la validità dell'assemblea con la validità delle deliberazioni.
Il quorum richiesto per la validità dell'assemblea varia se l'assemblea è di prima o di seconda convocazione. Il quorum richiesto per la validità delle deliberazioni varia invece a seconda di cosa si va a decidere.
Constatata la validità dell'assemblea, anche se in seguito molti partecipanti si allontanano, l'assemblea resta sempre valida. Per la validità delle deliberazioni occorre controllare invece volta per volta se il quorum richiesto è stato raggiunto.
I condomini possono lasciare l'assemblea, possono arrivare dopo che è iniziata e ciò deve sempre essere annotato nel verbale. Soprattutto occorre che a ogni votazione si controlli il raggiungimento del quorum stabilito.

Prima e seconda convocazione
Per la validità dell'assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell'apertura dell�eassemblea siano presenti di persona o per delega i 2/3 del valore dell'edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
Qualora tale quorum non sia raggiunto, l'assemblea deve essere rinviata alla seconda convocazione, per la validità della quale è necessario che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Qualora l'assemblea di prima convocazione non sia valida, l'amministratore deve redigere verbale di assemblea deserta che deve essere trascritto nel libro verbali. Se questa procedura non viene rispettata, l'assemblea di seconda convocazione si intende di prima, con lo spostamento delle relative maggioranze.
Se nell'avviso di convocazione è già indicata la data dell'assemblea di seconda convocazione, l'amministratore non ha altri compiti. Se invece nulla è indicato, l'amministratore deve provvedere a convocare e a tenere entro dieci giorni dal giorno della prima convocazione (ma non lo stesso giorno) l'assemblea di seconda convocazione.
I voti sono sempre positivi o negativi, gli astenuti non contano in alcun modo.
Le deliberazioni sono approvate se raggiungono il quorum richiesto .

Validità delle delibere
L'assente all'assemblea di condominio non è colpevole di decisioni contrarie alla legge e l'astenuto nelle votazioni non può essere equiparato al dissenziente.
Se l'assemblea si rifiuta di prendere una decisione per applicare un obbligo di legge (per esempio l'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza), l'assente non può però nascondersi dietro un dito. Diviene infatti suo preciso dovere richiedere l'applicazione della legge, pena le sanzioni previste. Anche l'amministratore condominiale ha il dovere di protestare contro le delibere che violano la legge e, anzi, deve dimettersi se i suoi consigli non vengono tenuti nel debito conto. Non può limitarsi a verbalizzare il suo dissenso, perché le sue responsabilità restano.
Non tutte le delibere, anche se sono state prese a norma di legge, vincolano i dissenzienti e gli assenti. Qualora infatti siano contrarie alle leggi o al regolamento di condominio, possono essere impugnate dal condomino dissenziente o da quello assente.

Delibere nulle
C'è distinzione fra le delibere nulle e quelle annullabili. Sono nulle le delibere che:

1. non sono mai sorte per mancanza di quorum;
2. hanno fatto oggetto di decisione materia che esula dai poteri dell'assemblea;
3. sono state prese da un'assemblea nulla (l'assemblea è nulla quando non tutti i condomini sono stati convocati o quando non ha raggiunto il quorum per la validità).

Delibere annullabili
E' annullabile la delibera che:

1. è in contrasto con le norme del regolamento di condominio o con le norme derogabili del codice;
2. è conseguente a un'assemblea annullabile.

La differenza tra annullabile e nulla è importante: una delibera annullabile diviene pienamente valida dopo un certo periodo, se non è stata impugnata. Una delibera nulla, invece, non è mai valida.

Limiti della delibera
Le delibere prese dall'assemblea sono obbligatorie anche per la minoranza e sono immediatamente esecutive.
In certi casi però il magistrato o anche l'amministratore condominiale possono sospendere il diritto a essere eseguita di una deliberazione:

1. quando sia contraria a una norma penale o a una normale imperativa di legge (che, ricordiamo, non può essere cambiata con l'accordo degli interessati);
2. quando ci si accorge che la nullità dipende da quella dell'assemblea per mancanza di quorum;
3. quando ci si accorge che potrebbe essere dannosa per la collettività condominiale (per esempio: l'assemblea affida lavori straordinari a una ditta che all'assemblea risulta in stato fallimentare).

È però bene che l'amministratore, qualora sospenda l'esecuzione delle delibere, convochi l'assemblea e spieghi il perché della sua decisione.

Impugnazione delle delibere annullabili e nulle
I condomini assenti e dissenzienti, se ritengono che una delibera sia contraria alla legge o al regolamento del condominio possono impugnarla.
L'impugnativa può essere proposta unicamente con atto di citazione, entro il termine tassativo di trenta giorni. I trenta giorni decorrono per i presenti dal momento della delibera, per gli assenti dal giorno in cui hanno ricevuto il verbale d'assemblea.
Qualora una delibera invece sia nulla, cioè non sia mai sorta (dovuta alla nullità dell'assemblea o alla mancanza di quorum), essa può essere impugnata senza limiti di tempo. Tale diritto spetta anche a coloro che l'hanno votata e anche al presidente dell'assemblea che l'ha dichiarata valida.

Modifica dei millesimi
Una degli argomenti di lite principale è in assemblea è la richiesta da parte di alcuni, che si ritengono ingiustamente vessati, di modifica a loro favore dei millesimi. Per la rettifica occorre però il consenso unanime di tutti (difficilissimo da ottenere soprattutto da parte di chi ne viene danneggiato) e poi la trascrizione della delibera nei registri immobiliari. In mancanza di questi presupposti, ogni iniziativa dovrebbe essere destinata al fallimento, tranne che si giunga a onorevoli compromessi.
Solamente in due casi tassativamente indicati dalla legge è ammessa la revisione millesimale. anche per iniziativa di un solo condomino, cioè:

1. quando gli attuali millesimi risultano il frutto dì errore di calcolo (e non di metodo di valutazione). Si tratta di un caso piuttosto raro, perché quasi mai il regolamento condominiale spiega i criteri della ripartizione: vengono infatti attribuiti i millesimi così come sono;
2. quando, a seguito di sopraelevazione, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, si è alterato il rapporti originario di valori fra millesimi.

I casi più comuni di modifica dei millesimi per alterazione notevole dei valori riguardano:

1. la trasformazione, da parte di uno dei condomini, di un locale non abitabile in abitabile (per esempio il sottotetto). Ciò può portare alla modifica non solo dei millesimi di proprietà ma anche di quelli "calore" (maggior consumo di gasolio o metano per riscaldare un nuovo ambiente).
2. la ristrutturazione dell'impianto di riscaldamento, che porti a nuovi criteri di funzionamento. E' il caso, per esempio, del distacco di alcuni condomini dalla caldaia centralizzata. Se invece un condomino si limita ad aggiungere elementi al proprio calorifero o lo sostituisce con uno diverso, la soluzione starebbe nell'imporgli la rimozione delle modifiche.

Anche nei casi previsti dalla legge per la modifica, occorre però il consenso unanime del condominio. Quello che cambia è che, se in consenso manca, anche un solo condomino può appellasi al magistrato.

TABELLE RIASSUNTIVE

Fonte IL SOLE 24 ORE